Luottotietolaki muuttui 1.12.2022 ja luottotietojen merkitys asuntojen vuokraamisessa pienenee

Luottotietolaki muuttui 1.12.2022, ja maksuhäiriömerkinnän säilytysaika laski 2-4 vuodesta yhteen kuukauteen.

Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että kun erääntynyt- ja maksuhäiriön aiheuttanut velka on maksettu, merkintä häviää lähes välittömästi. Luottotiedot kertovat siis edelleen nykytilanteen, mutta eivät historiaa, eli henkilön aikaisempien maksuvelvoitteiden suorituksia.

Kuinka paljon tämä vaikuttaa luottotietojen merkitykseen vuokralaisen luotettavuuden mittarina? Tätä ei vielä osata varmuudella sanoa, mutta yhtä mieltä ollaan siitä, että muutoksella on vaikutuksia.

Mitä 'luottotiedot' tarkoittaa?

Luottotiedoissa näkyvät maksuhäiriömerkinnät kertovat vuokranantajalle, että tarkistuksen kohteena olevalla henkilöllä on ollut ongelmia aikaisempien maksujensa kanssa, ja velkoja on joutunut suorittamaan pitkäkestoista perintää saataviensa osalta. Luottotiedot kertovat myös sen, onko saatavat maksettu, vai edelleen perinnässä (ns. REF-merkintä).

Mitä luottotiedot kertovat vuokranantajalle?

Luottotietojen tarkistus on perinteisesti ollut yleisin tapa varmistaa vuokralaisen maksukyky, ja näin pienentää riskiä.

Vuokria jää kuitenkin maksamatta siitä huolimatta, että luottotiedot tarkistetaan lähes poikkeuksetta asunnon vuokraamisen yhteydessä (90% yksityisistä vuokranantajista tarkistaa vuokralaisen luottotiedot).

Alan etujärjestön tekemien vuokranantajakyselyjen mukaan (2019-2022), noin 8-10% yksityisistä vuokranantajista on joutunut irtisanomaan vuokrasopimuksen edellisen 12 kuukauden aikana, ja suurin osa irtisanomisista johtui maksamattomista vuokrista. Noin 20% vuokranantajista on myös joutunut pidättämään vuokralaisen vuokravakuuksia edellisen 12 kuukauden aikana, joko osittain tai kokonaan, suurin osa johtui maksamattomista vuokrista.

Luottotiedot eivät siis yksinään kerro riittävästi vuokralaisen luotettavuudesta vuokranmaksajana: luottotiedot kertovat maksuvalmiudesta menneisyydessä, mutta nykyisyys, ja ennen kaikkea tulevaisuus voivatkin näyttää täysin erilaiselta.

Luottotietojen tarkistamista tärkeämpää onkin tarkistaa kokonaisuus, eli luottotietojen lisäksi myös tulot ja maksukyky, ja aikaisemmat vuokranmaksut, esimerkiksi 12 kuukauden ajalta.

Vuokranantajien täytyy löytää uusia tapoja selvittää vuokralaisen luotettavuus

Jos luottotiedot eivät aikaisemminkaan ole yksinään riittäneet vuokranhakijan maksuvalmiuden selvittämiseen, 1.12.2022 voimaan astuneen lakimuutoksen myötä tilanne muuttuu edelleen: luottotiedot eivät enää riitä, ja jatkossa, jos maksuvalmiutta ja luotettavuutta selvitetään pelkkien luottotietojen perusteella, vuokranantajan riski voikin kasvaa hallitsemattomaksi.

Vuokranantajan täytyykin alkaa käyttämään rinnakkaisia tapoja selvittää vuokralaisen luotettavuus.

Käytännössä tämä tarkoittaa mittaamisen painopisteen siirtymistä yhä enemmän maksukyvyn selvittämiseen, eli palkkakuitteihin, ja myös tiliotteisiin.

Millaisia konkreettisia ongelmia muutos aiheuttaa vuokranantajille?

Luottotietolain muutoksen jälkeen paine tulojen tarkistamiseen kasvaa, eli erilaiset tulojen ja maksukyvyn tarkistamiseen tähtäävät menetelmät tulevat hyvin todennäköisesti yleistymään.

Mitä vuokranantaja voi sitten käyttää korvaavana tiedonlähteenä?

Esimerkiksi palkkatositetta ja tiliotteita.

Molemmat ovat kuitenkin enemmän tai vähemmän ongelmallisia, lue lisää alta.

Palkkatositteet tiedonlähteenä

Yleisin tapa tarkistaa vuokranhakijan tulot on vilauttaa vuokraushetkellä palkkatositetta. Ongelmallista tässä menetelmässä on se, että palkkatositteen tietojen muuttaminen on liiankin helppoa ja tietojen manipuloiminen on valitettavan houkuttelevaa (vilpistä ei jää käytännössä mitään todistetta, kun paperia ainoastaan vilautetaan vuokraustilanteessa).

Kuka nyt sitten väärentäisi tiedot palkkatositteeseen? Eikö suomalaiseen voi luottaa? 

Kansalaisilta kysyttäessä, näkemys on selkeä: 

Kyllä, suomalaiseen voi luottaa. Suomalaiset ovat luoneet maailmalla jopa pienimuotoisen myytin luotettavuudestaan.

Kuitenkin, samaan aikaan suomalaiset tehtailevat vilpillisiä vakuutushakemuksia - eräänkin tutkimuksen mukaan jopa 10% kaikista korvaushakemuksista on vilpillisiä.

Parempi vastaus olisikin:

Kyllä, suomalaiseen voi luottaa, mutta tarkoitus voi pyhittää keinot, ja aina mahtuu joukkoon myös niitä, kenelle vilppi ei ole ongelma.

Onko minun vuokranantajana mahdollista tunnistaa väärennetty palkkatosite?

Vilpillisen vuokranhakijan tunnistaminen palkkatositteen perusteella on käytännössä hyvin vaikeaa: vuokraushetkellä esitetystä paperista on lähes mahdotonta arvioida, onko asiakirja alkuperäinen vai muokattu.

Tiliotteet tiedonlähteenä

Tiliotteet sisältävät vuokranhakijan tulot ja menot, ja esimerkiksi myös vuokranmaksut, eli tiedon lähteenä ne toimisivat täydellisesti vuokralaisen maksukyvyn ja luotettavuuden arvioimiseen.

Tiliotteet sisältävät kuitenkin hyvin paljon arkaluonteista tietoa, ja enimmäkseen vieläpä sellaista tietoa, joka ei vuokranantajalle kuulu. Tämän vuoksi niitä ei mielellään vuokranantajalle näytetä, ja jo pelkkä pyyntö aiheuttaa kiusallisen tilanteen, molemmille osapuolille.

Toisaalta, tiliotteiden riittävän huolellinen läpikäyminen ottaisi aikaa useita tunteja, joka olisi useimmille vuokranantajille kynnyskysymys, vaikka vuokralainen menetelmään suostuisikin.

Toistaiseksi tiliotteiden tarkistaminen on ollut ainoastaan satunnaista, mutta asia voi muuttua 1.12.2022 tehdyn lakimuutoksen myötä, ja ennen kaikkea Vuokratiedon uuden Vuokralaisraportin myötä (raportti koostetaan vuokranhakijan tiliotteista).

Maksukyvyn selvittäminen on aikaisemman vuokranmaksukäyttäytymisen ohella tärkein yksittäinen tarkistettava asia

Maksukyky katsotaan vertaamalla tuloja ja menoja, kuukausitasolla. Ja kuten aiemmin on todettu, maksukyvyn tarkistamineen tähtäävät toimet tulevat todennäköisesti yleistymään.

Miten maksukykyä sitten voidaan selvittää?

Tällä hetkelle yleisimmin käytössä oleva menetelmä tulojen selvittämiseksi on palkkatosite.

Palkkatosite näyttää tulot, mutta ei menoja, eli vuokralaisen maksukyky ei selviä palkkatositteesta.

Selviääkö maksukyky tiliotteista? 

Maksukyky selviää tiliotteista, mutta ei ilman perusteellista paneutumista tilitapahtumiin.

Ja kuten aikaisemmin on mainittu, tiliotteita ei mielellään jaeta eteenpäin, arkaluonteisen tiedon vuoksi.

Käytännössä tämä tarkoittaa siis sitä, että Vuokratiedon Vuokralaisraportti on ainoa saatavilla oleva tapa selvittää maksukyky.

Miten selvitetään aikaisemmat vuokranmaksut?

Kuten tiedämme, palkkatosite ei näytä aikaisempia vuokranmaksuja, eikä niiden löytäminen ole helppoa myöskään tiliotteista (jos tiliotteita ylipäätään olisi soveliasta käyttää). Aikaisemmat vuokranmaksut ovat kuitenkin kenties se kaikkein tärkein mittari selvitettäessä vuokralaisen luotettavuutta säännöllisenä vuokranmaksajana, eli ne olisi syytä tarkistaa.

Miten aikaisemmat vuokranmaksut sitten selvitetään? 

Vuokratiedon Vuokralaisraportti kertoo aikaisemmat vuokranmaksut 12 kk ajalta. Raportista selviää maksujen ajankohta, summa ja maksujen säännöllisyys (maksun vastaanottajan nimeä ei esitetä).

Jos Vuokratiedon raporttia ei käytetä, aikaisemmista vuokranmakuista pitäisi pyytää erikseen todisteet, esimerkiksi maksukuitit, ja useimmissa tapauksissa tämä menisi vuokranhakijan kannalta liian vaikeaksi.

Käytännössä tämä tarkoittaa siis sitä, että Vuokratiedon Vuokralaisraportti on ainoa saatavilla oleva tapa selvittää aikaisemmat vuokranmaksut (ominaisuus tulossa pian).

Ongelmat korostuvat vuokranvälittäjillä

Jokainen vuokranvälittäjä käsittelee useita kymmeniä vuokranhakijoita joka kuukausi. Organisaatiotasolla tämä voi tarkoittaa satoja-, tai jopa tuhansia vuokranhakijoita per kuukausi.

Itsestään selvää on se, että jos organisaatio tekee päätöksen alkaa ammattimaisesti käsittelemään satojen-, tai tuhansien hakijoiden tiliotteita ja palkkatietoja, tarvitaan lisää työvoimaa, ja useimmissa tapauksessa erillistä tieto-osastoa (tarvittavien prosessien toteuttaminen kiireisten vuokranvälittäjien voimin on miltei mahdotonta).

Vuokratieto tuo ratkaisun

Vuokratiedon raportista vuokranantaja voi tarkistaa yhdellä kertaa sekä luottotiedot, että ajantasaiset tulotiedot. Raportti näyttää tiedot visuaalisessa muodossa, helppolukuisina graafeina. Tiedoista selviää tulot ja menot, maksukyky, edellisten kuukausien vuokranmaksut (ominaisuus tulossa pian), sekä esimerkiksi kuluttajaluottojen osuus tuloista. Tarkistus on mahdollista tehdä alle minuutissa - täysin digitaalisesti, vuokranhakijan luvalla.  

Secure Screen Oy:n Vuokratieto.fi -palvelu on Suomen ainoa menetelmä, joka raportoi vuokranantajalle kaiken tarvittavan tiedon vuokralaisen luotettavuuden selvittämiseksi.

‍

Jos haluat avata käyttäjätilin ja aloittaa heti - klikkaa tästä.

Jos haluat lukea lisää raportista - klikkaa tästä.

‍