Vuokravakuus – mikä se on nyt - mikä on sen tulevaisuus?

Mikä on vuokravakuus

Vakuus, vuokravakuus, takuuvuokra, vuokratakuu – sillä on monta nimeä. Toimintaperiaatteiltaan se on pantti, jonka vuokralainen luovuttaa vuokranantajan haltuun, vuokrahuoneiston sopimusvelvoitteiden turvaamiseksi.

Huomionarvoista on, että myös vuokranantajan voidaan sopia olevan velvollinen antamaan vuokralaiselle pantin omien sopimusvelvoitteidensa täyttämisestä. Käytännössä tämä on kuitenkin hyvin harvinaista.

Vakuus ja vuokravakuus, mikä ero niillä on?

Vaikka kansalaisten keskuudessa vakuudella ja vuokravakuudella usein tarkoitetaan samaa asiaa, on hyvä huomata, että alan termistössä ’vakuus’ ja ’vuokravakuus’ tarkoittavat kuitenkin eri asioita: vakuus kattaa kaikki velvoitteet, kun taas vuokravakuus kattaa ainoastaan maksamattomat vuokrat.

Selkeyden vuoksi, tässä artikkelissa puhutaan pelkästään vuokravakuudesta.

Termit vuokrasopimuksessa

'Vuokravakuus' tai 'vakuus', käytetyllä termillä ei ole väliä, pääasia on sopimuksen sisältö, ja termi "vuokravakuus" voidaankin sopimustasolla asettaa kattamaan joko pelkästään vuokrat, tai vuokrien lisäksi se voidaan asettaa kattamaan myös muita velvoitteita, kuten esimerkiksi loppusiivous.

Mitä vuokravakuus turvaa?

Turvan kattavuus on sovittavissa vuokranantajan ja vuokralaisen kesken. Yleensä sovitaan vuokranmaksuista, sekä käyttöön ja/tai kulutukseen perustuvista maksuista, kuten esimerkiksi sähkö, vesi, parkkipaikka, sekä siivouskulut.

Mitä laki sanoo vuokravakuudesta?

Vuokravakuus mainitaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa. Lain löydät kokonaisuudessaan täältä.

Kyseisen lain 1 luvun 8 §:n mukaan vuokranantaja ja vuokralainen voivat halutessaan sopia vakuuden asettamisesta sen varalta, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan. Kyseisen kappaleen löydät täältä.

Missä tapauksessa vuokravakuutta pidätetään?

Ylivoimaisesti suurin vakuuden pidättämisen syy on maksamattomat vuokrat. Tästä ei usein myöskään tule vakuuden pidättämiseen liittyvää kiistaa osapuolten kesken (maksamaton vuokra on helppo todentaa).

Toiseksi yleisin pidättämisen syy on huoneiston siivouskulut, jos huoneisto on vuokranantajan näkemyksen mukaan siivottu huonosti. Vuokranantajat pyrkivät usein myös pidättämään huoneiston pintaremonttikustannuksia sillä perusteella, että huoneistoa olisi kohdeltu huonosti, ja että huoneisto olisi sen vuoksi kärsinyt vuokralaisesta johtuvia vaurioita.

Vuokralainen ei vastaa tavanomaisesta kulumisesta, mutta vastaa tahallisesta vahingoittamisesta

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 2 luvun 25 §:n mukaan vuokralainen ei vastaa tavanomaisesta kulumisesta, mutta on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle. Kyseisen lainkohdan löydät kokonaisuudessaan täältä.

Taulujen ja hyllyjen kiinnittäminen on sallittua

Julisteiden, taulujen, hyllyjen ja muiden vastaavien normaaliin asumiseen liittyvien esineiden kiinnittäminen seinille, ja tarvittavien reikien tekeminen seiniin on yleisen käytännön mukaan sallittua, eli niiden korjauskustannuksia ei hyvän vuokranantajatavan mukaan pidätetä vakuudesta.

Erilaiset vuokravakuudet

Yleisesti hyväksyttyinä pantteina toimivat rahavakuus, ystävän tai sukulaisen myöntämä takaus, KELA:n myöntämä maksusitoumus ja erilaiset digitaaliset vakuudet. Näistä rahavakuus on ylivoimaisesti suosituin, mutta on menettämässä suosiotaan, kuten jäljempänä tässä artikkelissa todetaan.

Rahana maksettavan vuokravakuuden säilyttäminen

Vuokravakuusrahan käyttämiseen ei vuokranantajalla ole oikeutta, eli vuokranantajan ei tulisi voida käyttää vakuusrahaa omiin menoihinsa. On hyvä huomata, että uhkana tästä on jopa rikosoikeudellinen vastuu (oikeudettomasta vakuusvarojen käytöstä).

Tästä huolimatta näin usein kuitenkin tapahtuu, eli vuokranantaja säilyttää vuokravakuutta omalla henkilökohtaisella pankkitilillään. Useimmiten käytössä on kuitenkin tarkoitukseen tehty pankin myöntämä vuokravakuustili.

Vuokranantajan olisi säilytettävä vakuusraha erillään omista varoista.

Vuokravakuuden palauttaminen

Vuokrasuhteen päätyttyä vakuus on palautettava vuokralaiselle viivytyksettä, ja täysimääräisenä, ellei vuokranantajalla ole olemassa perustetta vaatia vakuuden pidättämistä.

Huoneiston ennakkotarkastus

Riitatilanteiden välttämiseksi olisi huoneiston kunnosta syytä jo vuokrasuhteen alkaessa tehdä riittävä selvitys.

Vuokralaisen tulisi valokuvata mahdolliset epäkohdat, ja vastaavasti, jos asunnossa on tehty juuri remontti, vuokranantaja voi valokuvata asunnon. Kuvat tulisi jakaa toiselle osapuolelle, esimerkiksi sähköpostilla.

Huoneiston lopputarkastus

Ennen vuokranvakuuden palauttamista vuokranantajan ja vuokralaisen olisi hyvä sopia aika yhteiselle lopputarkastukselle. Lopputarkastus tehdään tyhjennetyssä ja siivotussa huoneistossa. Usein yhteistä aikaa ei kuitenkaan löydy, ja yhteisen tarkastuksen korvaa parhaiten valokuvat: todistaakseen asiaansa, kuvia voi ottaa sekä vuokranantaja että vuokralainen, loppusiivotusta- ja tyhjästä asunnosta. Mitä enemmän- ja yksityiskohtaisempia kuvia otetaan, sitä parempi (uuni, lattiat, ikkunat, jääkaappi sisältä ja ulkoa, jne.).

Kuvia voidaan jälkikäteen käyttää todisteena mahdollisessa vuokravakuuden pidätystilanteen riitautuksessa.

Siivous

Vuokralaisen tulisi muuttaa kaikki omaisuutensa pois huoneistosta, ja sen jälkeen puhdistaa pinnat. Ikkunoiden peseminen tulisi periaatteessa myös tehdä, mutta hyvän vuokranantajatavan mukaan pesemättömistä ikkunoista ei vuokranvakuutta pidätetä, koska esimerkiksi talvella ikkunoiden peseminen on usein jopa mahdotonta.

Mikäli loppusiivous on tehty huolimattomasti ja asunto on edelleen likainen, voi vuokranantaja pidättää vakuudesta osan siivouskulujensa kattamiseksi. Kulujen on kuitenkin oltava todenmukaisia, ja todistettavissa, yleensä enintään muutamia satoja euroja.

Suositeltavaa on myös se, että vuokrasopimuksessa sovitaan ennalta, kuinka perusteellinen siivous huoneistossa on vuokrasuhteen päättyessä suoritettava.

Korvauskohteiden yksilöinti

Kuten edellä on mainittu, vakuusrahaa ei saa käyttää normaalista asumisesta aiheutuneiden kulumien korjaamiseen. Vuokranantajan pidättäessä vakuutta, tämän tulee tämän yksilöidä kohteet, eli mihin vakuutta on käytetty, ja esittää perusteet vakuuden käytöstä, esimerkiksi tehdyn työmäärän ja käytetyn materiaalin osalta.

Vuokran maksamatta jättäminen, vuokravakuuteen vedoten

Vuokralaisella ei ole oikeutta vuokranvakuuteen vedoten jättää sopimuskauden viimeisiä vuokria maksamatta.

Vuokravakuus suojaa vuokranantajaa maksuvelvoitteisiin kohdistuvalta riskiltä, mutta vuokravakuutta ei ole tarkoitettu käytettäväksi rahastona siltä varalta, että vuokralainen laiminlyö vuokran maksamisen.

Miten vakuus pidätetään?

Vuokravakuudesta ei voida pidättää enempää kuin mikä on tarpeen saatavien saatavien kattamiseksi. Pidättämisen jälkeen, jäljelle jäävä summa palautetaan vuokralaiselle.

Kuinka suuri vuokravakuus voi olla?

Vuokravakuus voi lain mukaan olla enintään kolme kertaa kuukausivuokran määrä. Tämä ei kuitenkaan päde tilanteeseen, jossa vuokranvakuutena on takaus.

Toimita rahavakuus vasta sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen

Vuokravakuuden toimittaminen kannattaa sopia etukäteen ennen kaikkea silloin, kun vuokravakuus annetaan rahana. Tässä tilanteessa vuokravakuus on hyvä antaa vuokranantajan haltuun vasta sen jälkeen, kun vuokrasopimus on allekirjoitettu.

Henkilöllisyyden todentaminen

Vuokranantajan ja vuokralaisen on hyvä esittää toisilleen henkilöllisyystodistus, joko viimeistään vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä (jos sopimus allekirjoitetaan tapaamisen yhteydessä), tai aikaisemmin, jossain muussa tapaamisessa. Tällä pienennetään riskiä siihen hyvin epämiellyttävään tilanteeseen, jossa osapuoli ei olekaan se, joka alun perin sanoi olevansa.

Riski on kohtuullisen pieni, mutta väärinkäyttötapauksia ilmenee kuitenkin säännöllisesti, ja voi aiheuttaa suuria ongelmia laskutuksessa, perinnässä, ja jopa häädössä (jos tähän viimeiseen vaihtoehtoon joudutaan turvautumaan).

Vuokravakuus ja huoneiston omistajanvaihdos kesken vuokrasopimuksen

Jos vuokrasopimuksen voimassaolon aikana huoneistossa on tapahtunut omistajanvaihdos, on ostaja, eli uusi vuokranantaja velvollinen palauttamaan vakuuden vuokralaiselle riippumatta siitä, onko vuokravakuutta siirretty omistajanvaihdossa uudelle omistajalle.

Miltä vuokravakuus näyttää tulevaisuudessa?

Kuten edellä olevasta artikkelista voi päätellä, vuokravakuuden sopiminen, toimittaminen, säilyttäminen, pidättäminen, palauttaminen ja mahdollisten riitatilanteiden selvittäminen ei ole aina helppo asia. Mitä enemmän asuntoja, sitä hankalammaksi vakuuden toimittaminen menee.

Osapuolten on hyvä kuitenkin pitää mielessä se, että vuokravakuudessa on kysymys rahasta, usein jopa tuhansista euroista.

Vakuuden perusteeton pidättäminen, tai toisaalta vuokrien maksamatta jättäminen, voi olla toiselle osapuolelle hyvinkin ikävä tilanne, ja vastuuton toiminta voi huonoimmassa tapauksessa jopa romahduttaa toisen osapuolen talouden.

Vuokravakuus tulisikin siis toimittaa huolellisesti. Kuitenkin, mitä enemmän vakuuden sopimiseen käyttää aikaa, sitä enemmän se luonnollisesti edellyttää työtä ja vaivaa, sekä vuokranantajille että vuokralaisille. Tästä syystä vuokravakuudesta sopiminen onkin usein se välttämätön ja vaivaannutava 'paha', joka hoidetaan nopeasti alta pois - mahdolliset korvaukset ja muut vastuuasiat siirretään tulevaisuuteen.

Vakuuksista ollaan luopumassa

Johtuen vuokravakuuksien työllistävästä vaikutuksesta (negatiivisessa kontekstissä), artikkelin kirjoitushetkellä (heinäkuussa 2023), vuokra-asuntojen markkina onkin menossa vahvasti vakuudettomaan suuntaan.

Ennen kaikkea suuret ja keskisuuret vuokranantajat ovat hyvää vauhtia luopumassa vuokravakuudesta.

Suurille toimijoille vakuuksista luopuminen on helppoa

Suurille vuokranantajille vuokravakuudesta luopuminen on lähinnä rahoitusjärjestelykysymys: kuluvan vuoden maksamattomat vuokrat ja siivouskulut (luottotappiot) voidaan lisätä asuntojen vuokriin seuraavana vuonna.

Pienille toimijoille vakuuksista luopuminen on usein mahdotonta

Pienille vuokranantajille vuokravakuudesta luopuminen on usein kuitenkin mahdotonta: maksamattomat vuokrat voivat pahimmassa tapauksessa kaataa pienen vuokranantajan talouden.

Esimerkiksi, jos vuokranantaja omistaa kolme vuokra-asuntoa, ja kaikissa kolmessa jää vuokria maksamatta, se tarkoittaa useiden tuhansien eurojen tappiota, joka voi olla jopa kohtalokas, erityisesti nykyisessä talous- ja korkotilanteessa.

Vuokratieto tarjoaa riskittömän ratkaisun pienille vuokranantajille

Digivakuus on Vuokratiedon ratkaisu pienille vuokranantajille. Suomen paras vakuuspalvelu poistaa rahavakuuden, lisää kysyntää ja tuottoa, tekee vuokraamisprosessista helpompaa, ja ennen kaikkea riskittömämpää – Vuokratieto tarkistaa kaikkien vuokranhakijoiden vakuuskelpoisuuden digitaalisesti ja automaattisesti, sekunneissa.

Vuokranhakijan riskianalyysi perustuu pankkitilin tapahtumiin

Vuokranhakijan pankkitilin analyysiin perustuva tarkistus on uudenlainen tapa tarkistaa vuokranhakijan maksukyky. Analyysi pitää sisällään esimerkiksi tulot, menot, vuokranmaksut, luottotiedot ja em. tietoihin pohjautuvia maksukykylaskelmia.

Tämä tarkoittaa sitä, että ottaessasi käyttöön Digivakuuden;

- Vuokralaisena: Vuokratieto takaa velvoitteesi - sinun ei tarvitse toimittaa vuokranantajallesi vuokravakuutta.

- Vuokranantajana: Vuokratieto tekee taustaselvitykset ja tarvittaessa korvaa - saat parempia vuokralaisia, nopeammin ja pienemmällä riskillä.

Vuokranantaja - ota palvelu käyttöön täältä.

Vuokralainen - ota palvelu käyttöön täältä.